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起造人持有住家用待銷售房屋之稅率       

    黃琪媖會計師/于芳/何菲

房屋税2.0自113年7月1日施行，為促使起造人(建商)加速釋出餘屋，將起造人持有住家用之待銷售房屋(下稱新建待銷售房屋)的稅率，由單一稅率1.5%，修正按持有年數適用相應的稅率（法定稅率2%至4.8%）。【房屋稅條例第5條】

一、誰是起造人

(一)原則上是指建造該建築物的申請人；如為政府、公營事業、團體或法人(例如建商)，由其負責人擔任起造人。【建築法第12條】

(二)法院實務見解主張申請人只是建築主管機關，對建築執照的核准及管理的名義上的起造人，可能與實際出資興建造物者不一定是同一人，而認為起造人尚包括自地自建的屋主(房屋所有權人)、合建案的出資者或地主、名義上的代表人、信託契約的受託人及都市更新案的實施者(都市更新事業之政府機關/構、專責法人或機構、都市更新會、都市更新事業機構等) 。【最高法院96年度台上字第2851號民事判決、107年度台上字第1437號判決】

二、起造人新建待銷售房屋適用的稅率

建商出資新建房屋完成並辦理建物所有權第 1 次登記，即成為房屋稅的納稅義務人，房屋稅是地方稅，由各直轄市/縣市政府於法定稅率2%至4.8%範圍內，自行訂定房屋稅稅率。以台北市為例，自113年7月1日起，起造人持有待銷售住家用房屋，1年以內稅率2%、1-2年稅率2.4%、2-4年稅率3.6%、4-5年稅率4.2%、超過5年4.8%，顯見稅率會隨著持有期間越長而有越高的情形，透過稅率差距，鼓勵建商依市場狀況調整價格加速出售，增加房屋市場供給。

房屋稅2.0改按年計徵(原為按月)，原則上是以開始課房屋稅當月份至各年期房屋稅課稅所屬期間最後1個月（當年6月），計算持有房屋年數，按規定稅率課徵房屋稅。

如果起造人建造完成當期持有期間不滿一年，將使下年期會有適用不同級距的稅率，或遇到天災事變等不可抗力的情形而無法銷售的情形，在房屋稅2.0稅率按持有年數遞增的制度，而產生錯殺建商的不公平的情形，所以財政部於114年3月19日發布解釋令，明訂自114年期起，依下列規定辦理：【財政部114.3.19台財稅字第11304658550號】

(一)建造完成當期持有期間不滿1年

1、房屋建造完成當期，起造人持有房屋年數未滿1年，致自次年期起同一年期中，部分月份適用較低級距稅率，部分月份適用較高級距稅率，則該次年期起各年期房屋稅應適用較低級距稅率課徵。

2、起造人移轉上述房屋，於3月1日至同年6月30日完成所有權移轉登記者，由起造人為納稅義務人(納稅義務人基準日為2月28日或29日)，並以起課房屋稅當月份至房屋所有權移轉登記日之前1個月計徵。

例如甲建商自113年8月起課房屋稅，其114年期(持有11個月)及115年期(持有23個月)的稅率均為2%(詳表1)：

表1：資料來源：財政部賦稅署新聞稿

(二)遇到天災事變等不可抗力的事由

起造人因不可抗力之事由而無法銷售房屋，依規定提出申報並經該直轄市/縣市稅捐機關核准者，可以扣除不可抗力期間：

1、不可抗力之事由：震災、風災、水災、旱災、寒害、火災、土石流、海嘯、瘟疫、蟲災、戰爭、核災、氣爆，或其他不可預見、不可避免之災害或事件，且非屬人力所能抗拒者。

2、申報期間：起造人應於發生不可抗力事由的次日起30日內申報；逾期申報者，不得扣除，惟逾期申報事由不可歸責於起造人，應於該事由消滅後10日內補行申報。

3、扣除方式：以月為單位，未滿一個月者以1個月計。

同上例：甲建商自113年8月起課房屋稅，不可抗力期間為114年1月5日至114年10月4日(10個月)，114年期(持有11個月)及115年期(持有13個月)的稅率均為2%(詳表2)：

表2：資料來源：財政部賦稅署新聞稿